刚性自住需求成为支撑行情回暖的核心动力。
张帅旗 中房报记者 梁笑梅 北京报道
北京二手房市场回暖行情持续。
来自北京市住建委的数据显示，3月，北京二手住宅网签规模同比涨幅超一倍，单周日均成交房源量实现显著跃升。走访市场发现，刚需购房者正主动进场，朝阳常营、丰台方庄等片区成交放量明显，门店签约频次大幅提升。
供给端同步发生变化，北京全市二手房库存持续走低，挂牌量回落至近两年低位，部分核心片区优质房源价格已悄然上行。
此番回暖并非短期行情。
依托2025年末系列楼市利好政策落地，房贷利率下调、首付及税费优化有效降低购房成本，叠加房价回归合理区间，前期积压的刚需、学区等购房需求集中释放，推动北京二手房市场步入量稳质升的良性修复通道。
成交量持续走高
入春后，北京二手房回暖态势持续强化。北京市住建委数据显示，北京二手房住宅签约套数连续3个月稳定在1.4万套以上，2025年11月～2026年1月，签约量分别达14446套、17200套、15082套，筑牢市场修复基础。
进入3月，行情升温节奏进一步加快，截至3月30日，本月二手住宅网签量已达18464套，较2月全月 8130 套实现大幅增长，同比涨幅达127.11%。
周度成交数据同样彰显市场活力：3月首周二手房网签2980套，日均签约在426套；3月23日至29日单周网签升至5207套，日均成交攀升至744套。单日成交表现尤为亮眼，3月25日、26日、30日存量房单日网签均突破千套，分别为1040套、1058套、1185套。
从区域市场表现来看，北京二手房呈现明显分化格局：朝阳区优质房源价格悄然走高，丰台区则迎来小户型、低总价房源的集中成交行情。
在北京市朝阳区常营某连锁房屋中介门店内，从业者王源介绍，片区内16家连锁门店，3月23日至3月25日3天时间累计成交16套房源；对比去年年底一周仅10余套的成交水平，市场热度提升显著。
“后台数据显示，北京市二手房整体库存较去年8月份大概少了1.5万套，算上车位和商住类现在约有14.5万套，高峰期接近17万套房源。”王源表示，2025 年8月曾出现集中挂牌、业主恐慌性抛售的情况，如今市场行情企稳，部分业主心态发生转变，对后市房价开始抱有上涨预期。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“目前北京、上海等城市总体挂牌量都在下降，改变了此前房源‘踩踏’式积压的局面，这说明当前市场的主导力量已经转向刚需，而刚需对小户型二手房的去化效果比较明显，形成了较为健康的成交结构。”
价格端，春节过后，北京市朝阳区常营片区内楼层、户型、格局具备优势的优质房源，成交价普遍上浮5万/套至10万元/套；配套、户型无明显亮点的房源，整体均价则保持平稳，未出现大幅波动。
王源展示了一组具体数据：北京市朝阳区某小区年前一套两居室成交价378万元，年后同户型卖到398万元，涨了20万元；另一个较小户型年前最低卖200万元，年后则以210万元成交。
他补充举例：“去年我负责的一套房子，年前谈定206万元，业主最终临时反悔惜售，年后这套房源以217万元成交，总价上涨11万元。同小区、不同楼层的同款户型，年前成交价200万元，年后卖到212万元，短短20天内，高楼层同户型房源成交价更是达到 220 万元。”
与北京朝阳区涨价行情不同，丰台区方庄板块呈现 “价降量升” 特征：区域房源挂牌规模基本平稳，房价有所回落，刚需小户型成交热度大幅上涨。
北京方庄区域的房产经纪人周丽介绍，去年同期，区域内部分大一居室房源总价集中在250万~300万元，目前已回落至200万~250万元，刚需小户型总价更是下探至百万级别。
“片区内40平方米左右小开间房源，去年成交价接近200万元左右，现在100多万元即可入手。”周丽透露，其所在门店3月至今已成交10套房源，成交量远超今年1至2月，约为去年同期的两倍。
在议价空间方面，北京方庄板块行情保持稳定，常规房源议价幅度维持在20万~30万元，大额砍价空间基本消失。“购房者想议价50万元甚至80万元基本不现实，当前片区刚需低价房源主流成交单价约4.2万元/平方米，价格下行空间有限，底价基本锁定在3.9万元/平方米。”
刚性需求入场
在今年北京二手房成交市场中，小户型、低总价房源稳居交易主力，刚性自住需求成为支撑行情回暖的核心动力。
周丽对此感受明显：“现在百万元级小户型房源，首付仅需二三十万元即可落地，近期门店小户型成交占比居高不下。无论是刚需自住，还是提前购置落户房产，购房者普遍认为当前处于价格低位。叠加每年学区房成交旺季来临，不少家庭会选择在4月入学节点前完成购房流程。”
与此同时，二手房成交节奏明显加快。据王源介绍，3月中旬其促成一笔总价750万元的二手房交易，客户从实地看房到最终签约，全程仅耗时7个多小时。“这类快速成交案例如今十分常见，刚需客户本身置业意愿明确，遇到匹配房源便会果断下定。”
在北京市朝阳区青年路附近某房屋中介门店里，记者遇到了正在看房的刘先生。他的工作地点在朝阳区大悦城旁，整体购房预算300万元左右，意向购入一套70平方米的一居室。“我关注市场1年多了，最近身边几个朋友都在买房，我也觉得差不多该出手了。”刘先生说。
严跃进分析：“经过一段时间的房价调整，现在不少房源的性价比已经比较高了。一部分需求属于‘补涨’，也就是之前被压抑的购房需求，在看到价格趋于合理后开始集中释放。同时，大家也希望看到房价能够稳定下来，才会更加放心地出手。除此之外，学区房带来的刚性需求也在支撑市场。”
中指研究院数据印证了这一趋势。2026年1月～2月，北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同时随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落，1月～2月北京300万元以下二手房成交套数占比较2025年分别提升5个百分点，成交套数同比增长13%。
北京本轮二手房回暖行情起点源自2025年12月24日落地的新一轮楼市利好：放宽非京籍家庭购房社保、个税年限、支持多孩家庭增购住房、统一商贷利率并降低公积金贷款首付比例。
“降低首付和降低利率等政策能够带来非常积极的影响，最直接的变化就是购房门槛明显降低，更多原本观望的人有了入市的底气。”严跃进表示，从整体来看，市场交易规模总体符合预期，也为后续二手房与新房之间的联动、以及改善型需求的逐步释放，打下比较好的基础。
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